A 2019-es őszi önkormányzati választások előtt néhány hónappal az akkori budakalászi képviselő-testület tovább lazította a Helyi építési szabályokat, hogy növelje a Majdán-patak völgye, a hollóvölgyi rétek és a Nagy-Kevély alatti legelők beépíthetőségét. Egy kártérítési követelés kapcsán nemrég kiderült, hogy mindez kinek volt fontos.
Huszonöt évvel ezelőtt is egyértelmű volt, hogy Budakalász – hasonlóan a többi agglomerációs településhez – nincs felkészülve a rohamos betelepülésre: az utak állapota, a közösségi közlekedés, a víz- és csatornahálózat kapacitásai, a bölcsődei, óvodai férőhelyek száma és az elérhető egészségügyi szolgáltatások elmaradtak az elvárásoktól. Ez azonban nem zavarta azokat, akik az ingatlan boomtól komoly hasznot reméltek.
A 2000-es évektől Budakalászon is folyamatosan épültek lakóparkok: beépült a Klenity, a Mályva park, a Kálvária (a botrányos körülményekről a régi Index egy 2018-as cikkében olvashatnak) A következmények nem maradtak el: több ember, több autó, még nagyobb zsúfoltság.
A 2011 Környezet- és Értékvédő Egyesület 2019 tavaszán azt ígérte a budakalásziaknak, hogy felülvizsgálja a településrendezési eszközöket, leállítja a területrabló lakópark-építéseket, és a város érdeke mentén szigorítani fogja az építési szabályokat. A 2019 októberi választás elsöprő eredményeként a közjó szempontjai végre a magánérdekek elé kerülhettek.
Irányváltás: Élhető Budakalász Program
2021-ben elindult az Élhető Budakalász Program. A legfontosabb összefüggések vizsgálata és a lakossági egyeztetések után új Településfejlesztési Koncepció készült, megszületett az új Településszerkezeti Terv, majd 2023 decemberében hatályba lépett a tömeges betelepülés kordában tartására az új Helyi Építési Szabályzat. A korábban beépítésre szánt terület 32 hektárral csökkent, ugyanennyivel nőtt a zöld-, erdő-, mezőgazdasági, illetve beépítésre nem szánt sport és rekreációs területek nagysága.
A korábbi szabályok értelmében pl. a Klenityben a korábban lakóterületként, illetve kertvárosias lakóövezetként kijelölt 260 lakóteleken akár 340 lakás is épülhetett volna, 1500-1600 újabb beköltözővel és 600-700 plusz autóval.
A Kevély alatti mezők 2013-tól egyre nagyobb mértékben váltak beépíthetővé
A természeti értékeket mindenütt fokozott veszély fenyegeti az eltérő tájhasználati igények miatt. Van, aki féltve megőrzendőnek tartja, más ingatlanbefektetési lehetőséget lát a még beépítetlen természetközeli területekben. A 2019 őszi önkormányzati választások előtt a budakalászi képviselő-testület fideszes tagjai úgy lazították a helyi építési szabályokat, hogy lehetővé váljon a Majdán-patak völgye, a hollóvölgyi rétek és a Nagy-Kevély alatti legelők nagyobb arányú beépítése, akár lakóépületekkel. Nem volt ez meglepő: a korábbi HÉSZ-módosításokkal hasonló módon készítették elő a mezőgazdasági területeket fenyegető ingatlanfejlesztéseket is.
2019 áprilisától a Kevély alatti kisebb telkek esetében a korábban előírt 50 és 100 m-es telekszélesség helyett a 30 m-es is beépíthetővé vált, a beépíthetőség mértékét pedig úgy növelték meg, hogy egy 5000 négyzetméter telekre akár egy 250 négyzetméteres épületet is felhúzhassanak. A beépítési szabályokat úgy lazították tovább, hogy 300 négyzetméteres összbeépíthetőség mellett 150 négyzetméter alapterületű kétszintes házak épülhessenek. (A vonatkozó rendelet ITT, a képviselő-testületi ülés jegyzőkönyve pedig ITT érhető el.)
Az új szabályok a Kevély alatti összefüggő kiterjedt tájhasználatú mezőgazdasági terület sűrűbb beépítését nem engedik meg.
Forrás: husztizenegy.hu
A Budakalászt hatodik éve irányító 2011 Egyesület első nyilvános megmozdulása 2019. május 1-jén ezért szerveződött. Rétek helyett paloták? – hívta fel a figyelmet a túraútvonalak közelében fekvő területek nagyobb arányú beépítésének veszélyére a civilekből álló csapat. A „Kevélyre fel!” túrázóinak készült és a Budakalász érdekeivel ellentétes beépítés megengedése miatt szervezett demonstrációt több százan láthatták.
Akik a rétek beépítésére spekuláltak
A 2019 novemberében hivatalba lépett új városvezetés szándéka a kezdetektől egyértelmű volt: Budakalász természeti értékeit meg kell őrizni, a fenntarthatatlan ütemű betelepülésnek véget kell vetni, ehhez szigorítani kell az építési szabályokat. Az önkormányzati választás eredménye megmutatta, hogy a budakalásziak jelentős többsége hasonlóan gondolta.
A 2023-ban bevezetett új építési szabályokig elrendelt változtatási tilalom meggátolta a fokozott beépítést. Azóta kiderült, néhányan szép summát reméltek a Kevély alatti szántóterületek részben lakóházakkal történő beépítéséből.
2024 januárjában az egyik ingatlantulajdonos a saját nevében és tulajdonostársai ügyvédi képviselőjeként több száz milliós kártalanítási igényt jelentett be a budakalászi önkormányzatnál. Követelését „a beépíthetőség lehetőségét megszüntető új építési szabályok miatt bekövetkezett forgalmiérték-csökkenéssel” indokolta. A tizennégy, közel 9 hektár összterületű ingatlan egymással szorosan együttműködő tulajdonosi kör kezében van (az adatvédelmi szabályok miatt neveket itt nem írhatunk le).
A hat ingatlantulajdonos – egy kivétellel – 2007-ben szerzett tulajdonjogot az akkor még tervezett elkerülőút közelében fekvő telkeken. Az állam azonban lemondott a budakalászi elkerülő nyugati szakaszának a megépítéséről, sőt a beruházás ezen része a Budapesti Agglomeráció távlati elképzeléseit tartalmazó Szerkezeti tervből is kikerült. Aki korábban azért vásárolt itt ingatlant, mert abban bízott, hogy annak az útépítés után jelentősen nő majd az értéke, biztosan nem örült ennek, a Kevély alatti természeti értékeket féltők azonban fellélegezhettek. A kalászi építési szabályok folyamatos módosításai ébren tarthatták a jó befektetés reményét.
A Szerkezeti tervből kikerült a Kevély lábánál (narancsszínnel) tervezett nyugati szakasz megépítése, de a pomázi északi elkerülőút megépítése továbbra is napirenden van. Nemrég Szentendrén tett rá újabb ígéretet Lázár János építési és közlekedési miniszter.
A Kormányhivatal döntése után a bíróságon folytatódik a vita
Miután az ingatlantulajdonosok által küldött ügyvédi felszólítás után nem jött létre megállapodás, 2025 februárjában a hat ingatlantulajdonos a Pest Vármegyei Kormányhivatal Építésügyi Főosztályánál kártalanítási eljárást indított. Jogi képviselőjük felszólította a kormányhivatalt, rendeljenek ki igazságügyi ingatlanszakértőt, állapítsák meg az érintett ingatlanok forgalmi értékének csökkenését és rendelkezzenek a kártalanításukról.
A Kormányhivatal az eljárást lefolytatta és az ingatlanszakértői vélemény alapján az eredeti 801,5 millió követelés helyett összesen 20,6 millió forint kártérítést ítélt meg a hat magánszemélynek.
Mondhatnák, hogy a Kevély alatti mezők és rétek beépítésének megakadályozása, városunk élhetősége és a még nagyobb zsúfoltság megelőzése ennyit megér. A tulajdonosok azonban keveslik a megítélt összeget, perre mennek. Budakalász álláspontja gyökeresen ellentétes: a város szerint az ingatlantulajdonosoknak nem jár kártalanítás. Az eljárás a bíróságon folytatódik.
Forrás / Fotó: budakalasz.hu
